1.负责制订物业管理服务工作计划，并组织实施

定期对本项目设备设施进行检查。

全天24小时有专职客户服务人员接待客户，处理服务范围内的公共事务，受理客户的咨询、建议和投诉，建立回访制度和记录。

处理各类维修，建立并落实维修服务。

管理制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。

全体员工着装统一、工作规范，作风严谨，配戴有相片胸卡，按政府相关文件规定持证上岗。

每年进行不少于两次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。

建立应对各种公共突发事件的处理机制和预案，一旦发生，能随时投入运行。

2.卫生保洁要求

日常保洁范围：公共建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作、雨水井、污水井的清洗。

保洁服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗、保证没有污渍；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求擦洗，无污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫、地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（5）楼顶定期清扫，保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上无蜘蛛网；

（6）会议室会前会后专项保洁服务，保持干净整洁；

（7）道路、广场保证无垃圾和杂物，及时清除污迹；

（8）及时清理绿化带及草坪，出现枯枝落叶及时清理；

（9）公共垃圾桶及时清理，无过夜垃圾；

（10）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

（11）垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）

（12）公共卫生间保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业用房的清洁用品、用具及日耗品由物业方自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等）及消耗品由业主单位提供并承担费用。

（13）公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

3.绿化养护

服务内容：项目范围内树木、花草、绿化等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。

4.秩序维护要求

服务范围：负责进出的车辆指挥、大门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫、电视监控室及强弱电值班室24小时值班；

（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好；

（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全；

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

5.设备、设施维保要求

（1）给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（2）供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用；做好临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘良好、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（3）消防系统设备管理维护

服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。

服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

（4）电梯数量及维护要求（按照国家标准执行）

服务内容：运行状况的监测、机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；监督维保单位严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程、电梯准用证、年检合格证完备，监督定期维护保养；轿厢、井道保持清洁；如因故障停梯，及时通知业主单位和维保单位人员及时到达现场抢修，排除故障。

（5）空调系统运行维护

主要设备：中央空调。

服务内容：协助维保单位设备定期维护与保洁，日常监控，空调水处理，制定并严格执行空调使用，做好日常运行和节能降耗工作。

服务标准：监督维保单位定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录；每日做好能耗统计，及时根据天气和气温开关空调，做好节能降耗工作。

（6）房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱，排污管理、沟渠、池、井等。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（7）房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

（8）会议系统的维护

服务内容：对会议音箱、话筒、功放等设备的维护与检修。

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