一、物业基本情况

浏阳市市民之家办公大楼（计费面积1.78万平方米）及周边区域（计费面积约2.1万平方米），以红线图为准。

浏阳市市民之家坐落在浏阳城区白沙东8号，浏阳市公安局正对面，毗邻行政中心区域，是一个全开放型的办公场所。占地面积2.33万平方米，建筑占地面积2800平方米，总建筑面积1.78万平方米。目前办事大厅共入驻窗口单位30个，设办事窗口142个，有工作人员360余人。同步入驻的还有市税务局一所、二所、风险管理科、税源管理科，市财政局往来资金结算中心，市国有资产事务中心，市招标投标事务中心。入驻总人数达500余名。

办公大楼：地下负一层为车库和机关食堂；主楼地上共9层，连体副楼（办事大厅）地上共3层。一楼为框架式大厅，共有出入口、门厅7个。车库层设有车辆入口1个、出口1个，一楼大厅设有电动感应出入大门2个。日常开启大门2个（主楼大厅入口门、副楼大厅入口门），小门2处（长沙银行自助区和不动产登记区）。整栋大楼共装设室内客梯5台（其中：三菱电梯2台，直通-1层至9层；上海三菱电梯3台，直通1-3层办事大厅），室外专用客梯1台（暂未投入使用）；共设有人行楼梯间6个。主办公楼使用清华同方中央空调机组（用电），负一至三楼机组在负一层，四至九楼机组在九楼楼顶，部分办公室、会议室可以同时使用挂式、立式空调柜机；负一层设有江苏恒通公司生产500KW沃尔沃柴油发电机组备用电源一台。

办公大楼正前面为临时停车广场，后面为办事市民临时停车场。

进入市民之家道路入口共1个，出口共1个，并形成环线，为单向通道。区域绿化面积约7000平方米。

建筑消防采用集中控制系统，设有1个消防控制室和一个中心机房控制室，消防设施配备完善。采用市政供水，排水为配套管网。整个区域建有完善的治安电子监控系统，监控信息直接传送到中心机房控制室。

二、委托管理事项

1、房屋建筑的一般性日常养护和管理。包括：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、设备机房、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地下架空层（车库、人防设施）、走廊通道等。

2、公用设备、设施的运行、维修、养护和管理，包括：给排水设备、大楼室内外公共照明设施、消防设备设施、中央空调、电梯、高、低压供电配电设备、电动感应门、自动伸缩闸及楼宇亮化设备等。

3、机关公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括广场、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车车棚（含充电设备）、室外停车场等。

4、由物业公司委托专业公司对中央空调系统、电梯、消防智能报警系统等设施设备进行维修及定期保养；按维保标准制定详细计划，对已接管的设施、设备进行定期维保，费用计入投标总价。

协助甲方并监督和督导专业公司对移动、电信、联通、有线电视、音响等所有弱电设备维修及定期保养；按维保标准制定详细计划，对已接管的设施、设备进行定期维保。

5、市民之家所辖区域内所有设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：市民之家所辖范围内全方位安全监控和巡查、交通与道路、车辆停放与外来车辆的管理；消防系统与安全监控系统的管理。

6、室外绿化区域的修剪、施肥、除草、病虫害防治、清扫、高温季节喷水保湿，室内公共区域、会议室、办公室、办事大厅等绿化养护的监管（室内办公场所养护相关费用由业主方负责）。

7、公共环境卫生和办事大厅（含窗口前台及前台外公共区域）、走廊、楼梯间、公用卫生间、会议室，以及食堂外部区域的清扫保洁，包括会议室会务服务、班子成员办公室室内卫生，公共活动场所（包括室外广场、道路及两侧人行道）、会议室（不承担会议室音响、设备维修、更换发生的费用）、接待室、室内外停车场的清洁卫生（含卫生间檀香、卫生球，消毒液、清洁剂，垃圾篓、垃圾袋等易损易耗用品，不含卫生间纸巾、洗手液、香水），垃圾的收集、倾倒（不含垃圾处理费、外运费），室内外消杀（含白蚁防治、病媒生物防制），物业管理范围内污水、雨水池井及管道清理和疏通，食堂排污池和前坪化粪池每两月清淤一次，所有化粪池每年进行一次彻底清理。

8、管理收集与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明与竣工验收资料复印件等。

9、中标人在所有维修、养护中需更换原器件、材料和配件到业主方处领用。如中标人的日常维修项目（不含电机、水泵等较大类型专业设备维修，以及中央空调、电梯、消防设备维修约定金额500元以下的），无法自行解决，需请专业人员解决的，费用由物业公司负责。

附件一：

会务服务项目和要求（要求配备会务服务人员1人以上）

（一）会议室基本情况：（会议室共有4间）

1、10-60座会议室3间（三楼316会议室、四楼403会议室，六楼610会议室）；

2、150座会议室l间（三楼317会议室）；

3、5-9楼专用会议室由入驻相关部门负责（当数据和政务中心借用时，需提供会务服务）。

（二）服务内容和要求：

1、健全会务服务管理制度，配齐会务服务人员，保障好会议室会务服务工作（服务员年龄在35岁以下，仪表端庄）；

2、会议室保洁工作（保障会议室整洁、卫生、设施摆放有序）；

3、会议室设施设备日常维护保养，及时处置突发情况并做好信息反馈工作，保障设施设备运转正常；

4、保管和使用好会议室日耗品，杜绝丢失、浪费现象。

5、会务人员需兼报纸分发工作。

附件二：

保安岗位设置以及要求（要求配备保安人员18人以上）

保安及执勤器械配备要求：

1、身高：男l.65米，年龄50岁以下；女 1.58米以上，年龄45岁以下。

2、提供证件要求：居民身份证、保安上岗证，特殊岗位相关证件。

3、物业公司要按项目工作需求，为安保人员备齐防爆帽、防刺背心、防割手套、橡胶警棍、哨笛、夜间值班用强光电筒、对讲机、防护盾牌、叉腰叉颈叉脚的钢叉等非攻击性防卫器材，并加强使用管理。

（中标人在进场前需提供所有证件复印件交浏阳市数据和政务中心办公室政审备案）

附件三：

物业管理项目及要求

（一）环境卫生管理（要求配备保洁人员10人以上，年龄58岁以下）

一楼办事大厅2人，二楼2人，三楼1人，四楼1人，五-六楼1人，七-八-九楼1人，地下车库及室外公共区域2人（岗位人员可统筹安排）。

1、有健全的保洁制度，足额配备清洁工岗位，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任区域，清洁器械、药剂购置齐全，实行标准化保洁。

2、垃圾桶、果皮箱垃圾日产日清，外观干净；每日将服务范围内垃圾归集到垃圾中转站（点），由环卫部门统一收集处理。

3、定期投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂，适时对室内外蚊、蝇、鼠、蟑等进行消杀。

4、室内外公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。

5、广场、道路、绿化区、地下车库做到无纸屑、烟头等废弃物；楼梯间、门厅、电梯间、走廊等处门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁、天花等无污渍、无蛛网、无杂物、无灰尘。

6、各类标识、标牌、灯饰做到无灰尘、无印迹，表面光亮；电梯轿厢保持干净；室内大理石地面定期抛光，室外广场地砖定期清洁，无污渍。

7、明沟、雨水井、污水井做到无垃圾、无积水；化粪池每年清理一次沉淀物，做到无臭味。

8、阳台、露台、空调外机平台、屋顶平台、排风口、消防栓、消防门、开关、插座、排风口等做到无灰尘、无蛛网；室内果皮箱沙盘的沙粒每日清洗、更换。

9、所有公共卫生间保持地面干净，便池、间板无污渍、黄斑，水银镜无手印、污渍，室内无蛛网、无异味。

（二）设施设备管理（要求配备工程部人员1人以上，持有高低压电工证）

1、定期对房屋、广场设施、各类设备进行安全检查，编制日常维修养护方案。

2、配备高级电工、普通电工、木工、泥工等各类专兼职工程技术人员，配置房屋建筑、特种设备（电梯、消防、中央空调）、水电管网维修养护的设备、器械（包括10米升降梯）、工具，及时保质保量完成设施设备日常维修养护任务（原材料、特种设备配件500元以上的由业主方提供）。

3、对室内客梯5台（其中：三菱电梯2台，直通-1层至9层；上海三菱电梯3台，直通1-3层办事大厅），主办公楼使用的清华同方中央空调机组（用电，负一至三楼机组在负一层，四至九楼机组在九楼楼顶），部分办公室、会议室同时使用的挂式、立式空调柜机，负一层的江苏恒通公司生产500KW沃尔沃柴油发电机组备用电源一台等的委托维修养护工作进行管理，必须委托专业机构进行维保，费用计入投标总价。

4、健全巡查机制，对供水系统管路、水泵（10台）、九楼空调补水水箱（2个）、负一楼及楼顶水池（2个）、阀门等进行日常维护和定期检修，防止滴渗跑漏；定期对水箱进行清洗、消毒，保持水箱清洁卫生，二次供水无污染；定期对排水管道进行疏通、除垢，保证室内外排水系统畅通。

5、健全消防设备巡查机制，每月对大楼所有消防设施设备进行巡察并做好记录，对突发消防事件要有应急措施。

6、建立各类供电设备档案和严格的配送电运行制度、电气维修制度；负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，并配备主管电气工程技术人员；建立24小时运行和维修值班制度；保持高压柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜、备用电源、照明灯具、供电线路完好。定期保养发电机组，确保随时应急发电。

7、电梯的通风、照明设施完好，安全设施有效，控制系统、求救电话正常；电梯准用证、年检合格证完备。

8、接到服务范围内各单位、窗口、部室有关办公设施和用具的报修电话后，15分钟内到达处置（主要为门、窗、锁、电源插座、灯具、墙面、地板、水龙头、办公桌椅等维修，所需材料和配件由业主方提供）。

（三）数据和政务中心班子成员办公室服务

1、抓好服务员业务素质和技能培训，加强保密教育，健全保密制度，规范工作程序。

2、班子成员办公室清抹、吸尘保洁，适时开窗通风。

3、对班子成员办公室设施设备、花卉生长状况等进行检查，发现问题及时反馈。

及时征集班子成员意见，补充和更换办公室日用品（所需物品由业主方提供）。按照规范要求及时更换饮用水。

附件四：节能降耗管理和要求

1、全面掌握水、电、柴油等能源资源消耗情况，及时记录并提供相关基础数据；

2、深化厉行节约、节能减排工作理念，加强员工节能减排教育管理和培训，增强员工节能减排意识，促使员工养成随手关水关电、节约能源资源的良好习惯，共享低碳环保健康的生活方式；

3、强化管理节能方式，定期检修中央空调、强弱电井、电梯、给排水系统等用能设备，加强对室内外照明系统、班子成员办公室、公共会议室、中央空调系统的日常管理和控制，做好文明机关创建巡查、晚间违规检查、违规使用大功率电器等专项督查，制定配电间、机房数据中心、中控室、移动联通电信等基站、应急指挥中心等节能降耗管理制度和《公共会议室节能降耗管理办法》，坚决制止长明灯和长流水，确保市民之家水、电、柴油能耗达到预定的下降幅度，发挥市民之家公共机构节能的引领示范作用；

4、加强协调沟通，做好用能设备管理、使用和维护工作，以书面形式提出节能减排的工作意见和建议。

附件五：物业组织和日常管理要求

市民之家物业管理项目必须配备专业服务项目经理1人。项目经理必须常驻市民之家，具体负责物业管理工作，服从数据和政务中心的管理。

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服务时间：一年

服务地点：采购人指定地点

附件1：环境卫生工作规范

（1）公共部位保洁

（2）公共会议室保洁

附件2：建筑设施和公共设施管理与维修工作规范

1．建筑设施

2．公共设施

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